Rücklagen fürs Eigenheim: Bausparvertrag oder ETF-Sparplan – was lohnt mehr?
Du hast Dir Dein Eigenheim in Köln oder dem Rheinland gekauft – herzlichen Glückwunsch! Doch mit dem Einzug beginnt auch die langfristige Planung: In 8 bis 10 Jahren steht vielleicht eine neue Heizung an, das Dach braucht eine Sanierung oder das Bad soll modernisiert werden. Klug ist, wer schon jetzt Rücklagen bildet.
Aber wie? Die klassische Antwort vieler Bankberater lautet häufig: „Schließen Sie einen Bausparvertrag ab." Doch ist das wirklich die beste Lösung? Ich habe für Dich nachgerechnet.
Quick-Check: Was passt zu Dir?
Hier die Kurzfassung:
❌ Du hast KEINEN Anspruch auf Wohnungsbauprämie?
(zu versteuerndes Einkommen über 35.000€ / 70.000€ bei Verheirateten)
→ Der ETF-Sparplan ist fast immer die bessere Wahl.
Ab 3% Rendite stellst Du Dich mit dem ETF-Sparplan besser, trotz günstigem Bauspardarlehen
✅ Du HAST Anspruch auf Wohnungsbauprämie?
→ Dann kommt es auf Deine Risikobereitschaft an:
| Du bist... | Dann wähle |
| Sicherheitsorientiert | Bausparvertrag – fast 1.000 € geschenkte Förderung, null Risiko |
| Renditeorientiert | ETF-Sparplan – ab 4,10% Rendite bist Du besser gestellt |
Du möchtest gerne wissen, wie ich auf diese Zahlen komme? Dann lies einfach weiter – ich zeige Dir die vollständige Berechnung.
Die Ausgangssituation
Ein verheiratetes Paar aus dem Rheinland möchte monatlich 100 € für eine Modernisierung zurücklegen, die möglicherweise in 8 - 10 Jahren ansteht. Der geschätzte Finanzierungsbedarf liegt bei 20.000€.
3 Strategien sollen geprüft werden:
- Bausparvertrag ohne staatliche Förderung
- Bausparvertrag mit Wohnungsbauprämie (bei Erfüllung der Einkommensgrenzen)
- ETF-Sparplan + gegebenenfalls Ratenkredit (zum Zeitpunkt der Modernisierung)
Die Rahmenbedingungen im Detail
Damit Du die Berechnung nachvollziehen kannst, hier die Annahmen:
Bausparvertrag (Alte Leipziger, Tarif AL_Neo Niedrig)
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Bausparsumme | 20.000 € |
| Monatliche Sparrate | 100 € |
| Abschlussgebühr | 200 € (1% der Bausparsumme) |
| Guthabenzins | 1,20% p.a. |
| Ansparzeit bis Zuteilung | 93 Monate (ca. 7 Jahre, 9 Monate) |
| Bauspardarlehen | 10.471 € |
| Darlehenszins | 2,45% p.a. (gebundener Sollzins) |
| Monatlicher Tilgungsbeitrag | 150 € |
| Darlehenslaufzeit | 76 Monate (6 Jahre, 4 Monate) |
| Wohnungsbauprämie (falls berechtigt) | 972,92 € über die gesamte Laufzeit |
ETF-Sparplan + Ratenkredit
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Monatliche Sparrate | 100 € |
| Ansparzeit | 93 Monate (identisch zum Bausparvertrag) |
| Angenommene ETF-Renditen | 3% / 5% / 7% / 9% p.a. (verschiedene Szenarien) |
| Freistellungsauftrag (Verheiratete) | 2.000 € |
| Abgeltungssteuer auf Gewinne über Freibetrag | 26,375% (inkl. Soli) |
| Ratenkreditzins | 5,50% p.a. (aktuelle Marktkonditionen) |
| Kreditlaufzeit | 76 Monate (identisch zum Bauspardarlehen) |
Hinweis zur Steuer: Da das Paar ist verheiratet, steht ein gemeinsamer Freistellungsauftrag in Höhe von 2.000 € zur Verfügung.
Die Berechnung
Bausparvertrag ohne Wohnungsbauprämie
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eingezahlte Sparleistungen | 9.300 € |
| Abschlussgebühr | − 200 € |
| Guthabenzinsen (1,2% p.a.) | + 429 € |
| Guthaben bei Zuteilung | 9.529 € |
| Bauspardarlehen | 10.471 € |
| Tilgung über 76 Monate à 150 € | 11.308 € |
| Davon Darlehenszinsen | 837 € |
| Gesamtkosten (Gebühr + Zinsen) | 1.037 € |
Bausparvertrag mit Wohnungsbauprämie
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eingezahlte Sparleistungen | 9.300 € |
| Abschlussgebühr | − 200 € |
| Guthabenzinsen (1,2% p.a.) | + 429 € |
| Wohnungsbauprämie | + 973 € |
| Guthaben bei Zuteilung | 10.502 € |
| Bauspardarlehen | 10.471 € |
| Davon Darlehenszinsen | 837 € |
| Gesamtkosten (Gebühr + Zinsen − Prämie) | 64 € |
Die Wohnungsbauprämie macht einen Unterschied: Die Nettokosten sinken von 1.037 € auf nur noch 64 €.
ETF-Sparplan + Ratenkredit
| Szenario | ETF-Wert | Gewinn | Steuer | Netto | Kredit | Kreditzinsen | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pessimistisch (3%) | 10.464 € | 1.164 € | 0 € | 10.464 € | 9.536 € | 1.779 € | 614 € |
| Konservativ (5%) | 11.326 € | 2.026 € | 7 € | 11.319 € | 8.681 € | 1.619 € | −400 € |
| Durchschnittlich (7%) | 12.261 € | 2.961 € | 254 € | 12.008 € | 7.992 € | 1.491 € | −1.217 € |
| Optimistisch (9%) | 13.277 € | 3.977 € | 522 € | 12.756 € | 7.244 € | 1.351 € | −2.105 € |
Hinweis: Negative Gesamtkosten bedeuten, dass Du einen Gewinn erzielst – der ETF-Ertrag übersteigt die Kreditzinsen.
Der direkte Vergleich
| Strategie | Gesamtkosten | vs. Bauspar ohne WOP | vs. Bauspar mit WOP |
|---|---|---|---|
| Bauspar ohne WOP | 1.037 € | – | – |
| Bauspar mit WOP | 64 € | −973 € | – |
| ETF 3% | 614 € | −423 € | +550 € |
| ETF 5% | −400 € | −1.437 € | −464 € |
| ETF 7% | −1.217 € | −2.254 € | −1.281 € |
| ETF 9% | −2.105 € | −3.142 € | −2.169 € |
Die Break-Even-Renditen:
- Gegen Bausparvertrag ohne WOP: Der ETF muss nur 2,12% p.a. erzielen, um günstiger zu sein.
- Gegen Bausparvertrag mit WOP: Der ETF muss mindestens 4,10% p.a. erzielen, um günstiger zu sein.
Warum schneidet der ETF Sparplan so gut ab?
Der Ratenkredit kostet 5,50%, das Bauspardarlehen nur 2,45%. Trotzdem gewinnt der ETF in vielen Szenarien. Der Unterschied liegt in der Ansparphase: Der Bausparvertrag verzinst dein Guthaben mit mageren 1,20% – und davon gehen noch 200 € Abschlussgebühr ab. Der ETF kann deutlich mehr erwirtschaften, und dieser Vorsprung kompensiert die höheren Kreditzinsen.
Was bedeutet das für Dich?
Der ETF-Sparplan ist fast immer die bessere Wahl. Selbst in einem pessimistischen Szenario mit 3% Rendite sparst du über 400 € gegenüber dem Bausparvertrag.
Wenn Du Anspruch auf Wohnungsbauprämie hast:
Hier wird es spannender. Die staatliche Förderung von fast 1.000 € macht den Bausparvertrag deutlich attraktiver. Der ETF muss mindestens 4,10% Rendite pro Jahr erzielen, um mithalten zu können. Auf Basis der Vergangenheit ist diese Rendite wahrscheinlich. Die Vergangenheit ist jedoch keine Garantie für die Zukunft. Es gibt immer das Risiko, dass die Börse ausgerechnet dann schlecht steht, wenn Du das Geld benötigst.
Wann ist der Bausparvertrag die bessere Wahl?
-
Du hast Anspruch auf Wohnungsbauprämie UND bist sicherheitsorientiert: Mit fast 1.000 € staatlicher Förderung und garantierten Zinsen ist der Bausparvertrag eine solide, risikofreie Option.
-
Du erwartest stark steigende Zinsen: Wenn Ratenkredite in 8 Jahren zum Beispiel 10% oder mehr kosten sollten, sicherst Du Dir mit dem Bausparvertrag heute schon den günstigen Darlehenszins von 2,45%.
-
Du brauchst absolute Planungssicherheit: Beim Bausparvertrag weißt Du heute schon genau, was du am Ende bekommst.
-
Du neigst dazu, Geld auszugeben: Ein Bausparvertrag ist nicht so flexibel – Du kommst nicht so leicht an das Geld heran wie bei einem ETF-Depot.
Wann ist der ETF-Sparplan die bessere Wahl?
-
Du hast keinen Anspruch auf Wohnungsbauprämie: Ohne die staatliche Förderung ist der ETF in praktisch allen Szenarien sehr wahrscheinlich überlegen.
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Du bist flexibel beim Zeitpunkt der Modernisierung: Bei 8 Jahren Anlagedauer haben sich historisch betrachtet die meisten Börsenschwankungen ausgeglichen. Wenn Du bei einem Börsentief einfach noch Zeit hast Du warten, dann kannst Du Dein Risiko noch weiter minimieren
Mein Fazit
Die Entscheidung hängt stark davon ab, ob Du Anspruch auf die Wohnungsbauprämie hast:
Mit Wohnungsbauprämie: Die Entscheidung ist nicht mehr so klar. Der Bausparvertrag bietet Sicherheit und fast 1.000 € geschenkte Förderung. Der ETF bietet höhere Renditechancen, aber auch mehr Risiko. Hier kommt es auf Deine persönliche Risikobereitschaft an.
Du möchtest wissen, welche Strategie für Deine persönliche Situation die beste ist? Dann frage gerne ein kostenloses Erstgespräch an.